Bolån

Allt om bostadslån

Uppdaterad juni 24, 2020

Bostadslån kan vara knepiga saker. Få en överblick över det mesta du behöver veta om bostadslån. Hur du räknar ut månadskostnad. Regler för amortering och hur du kan göra om du är egenföretagare eller har en betalningsanmärkningar. Lär dig mer om bolåneförsäkring, topp- och bottenlån och vad gröna bostadslån är.

Photo by Helloquence on Unsplash

Bolåneräntor

Bolåneräntor ändras med jämna mellanrum. Olika banker har olika räntor beroende på tid, storlek på lån och risk de anser sig ta genom att låna ut till en bostad. Det är många faktorer som styr räntan på bolånen. Den viktigaste faktorn som påverkar bolånen i Sverige är Riksbankens reporänta. Reporäntan är den ränta banken betalar till Riksbanken för att låna pengar. Bankerna är fria att själva sätta egen ränta, men då konkurrensen är hård på bankmarknaden om lånekunder brukar bankenra hålla sig ajour med hur de övriga konkurrenterna sätter sina räntor på bolån. En viktig sak när man ska ta bolån är att bestämma om man ska ha rörlig boränta eller fast boränta. En rörlig boränta justeras automatiskt var tredje månad. Historiskt sett så har den rörliga räntan varit lägre än andra räntor, men kan också snabbt stiga om något oförutsett händer i världen som påverkar världens ekonomier. Bunden boränta binds på olika långa bindningstider. Du kan binda på 1, 2, 3, 5 eller 10 år och då kommer räntan vara fast under den satta tiden. Fördelen är givetvis att man vet exakt vad boendet kommer att kosta. Risken är således att du betalar mer per månad än vad du hade kunnat göra med en rörlig ränta. En sak man bör komma ihåg med bundna räntor är att banken har "räknat in" sin vinst för det lånet och om du vill lösa lånet kommer banken ta ut en mellanskillnad för att täcka denna vinst de räknat in då du väljer att lösa in lånet tidigare än du avtalat från början med banken.

Kontantinsats vid bostadslån

Som det ser ut idag behöver du åtminstone ha 15% av bostadens värde att lägga som kontantinsats när du ska köpa en bostad som finansieras via bolån. Sen påverkar givetvis inkomst hur mycket pengar du får låna för att köpa en bostad.

Har du inte 15% av bostadens värde att lägga som kontantinsats men utrymme i din ekonomi kan det ibland finnas möjlighet att låna till kontantinsatsen med ett blanco-lån eller ett sk topplån.

Saker som påverkar hur mycket du kan låna är kontantinsats, bostadens pris och din skuldkvot.

Bolånekalkylator

Använd vår bolånekalkylator för att få ett hum om hur olika priser på bostad, kontantinsats, skatter och amorteringsregler får effekt på vad du i slutänden får betala för ditt boende varje månad. Ett tips är att inte stirra sig blind på den ränta som gäller idag utan också se hur kostnaden påverkas om räntat dubblas eller tredubblas. Ofta planerar man ju att bo ganska länge i en dyr bostad och det är inte dumt att fundera på hur ekonomin påverkas om räntebilden är helt annorlunda än idag.

Amortera på bolån

Förut kunde man få amorteringsfria bolån om du lånade upp till en viss del av bostadens värde och det fanns utrymme i ekonomin. Nu gäller nya regler för amortering och du kan få amorteringsfritt endast när du lånar till 50% eller mindre av en bostads värde. 2018 infördes även krav som gör att du måste amortera extra om du har ett bostadslån som är större än 4,5 gånger av din årsinkomst. Du kan läsa mer om amortering på bolån på vår sida för det.

Lånelöfte

Många mäklare kräver att du har ett lånelöfte innan du lägger ett bud på en bostad som är ute till försäljning. Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från en bank om hur mycket du får låna till en bostad. Det är smart att skaffa sig ett lånelöfte innan man ger sig ut på jakt efter en bostad då du snabbare kan agera och vet vilka ramar du har att agera inom när du väl hittar en bostad du är intresserad av. Ofta är lånelöften något av en färskvara och en del banker har exempelvis en löptid på 6 månader för ett lånelöfte innan du behöver förnya det.

Topplån och bottenlån

När du ska teckna ett bolån finns det chans att du får höra talas om bottenlån och topplån. Enkelt förklarat är bottenlån ett lån med lägre risk då det har bostaden som säkerhet, medan topplånet är av något högre risk (för banken) och således brukar ha något högre ränta och snabbare amorteringsplan.

Bolån med betalningsanmärkningar

De räntor du ser här och när du tittar på bankernas tabeller för bolåneräntor är de räntor du kan få om banken anser sig ta en normal risk vid utlåning av kapital för bostadsköp. Om du har en betalningsanmärkning kommer de anse risken vara högre och de allra flesta kommer inte gå med på att låna ut pengar om du har en betalningsanmärkning. Dock finns det bolåneinstitut som gör just det, lånar ut till personer med betalningsanmärkningar, du får då vara beredd att betala en högre ränta och antagligen amortera snabbare än vad fallet hade varit om du fått ett bolån från en bank med de "vanliga" reglerna.

Bolån som egenföretagare

Som egenföretagare kan det ibland vara lite knivigt att få samma upplägg som privatpersoner som är anställda och har en månadslön. Tipset är att kontakta din lokala bank som har bra koll på dig och din ekonomi och förhandla fram en bra lösning. I stort kommer de kräva att du kan uppvisa vinst i företaget och uttagen lön så de kan vara säkra på att du kommer ha möjlighet att betala räntorna på lånet. Det är också troligt att de kommer kräva en högre kontantinsats av dig som företagare då de anser att risken är större än för en vanlig arbetande privatperson.

Bolåneförsäkring

En del bolåneinstitut har olika former av skydd och försäkringar som gäller om du skulle bli sjuk, arbetslös eller att någon i familjen skulle avlida. Tanken är att man genom försäkringen ska skydda sig så man i händelse av det värsta ska kunna bo kvar trots att de ekonomiska förutsättningarna har förändrats.

Byta bank för bolån

Finns det något att vinna på att byta bank när du ska ta ett bolån? Mycket möjligt. Vi tycker du ska höra dig för och jämföra olika banker och deras erbjudande om du inte anser att den bank du har nu ger dig ett fullgott erbjudande. Idag är det förhållandevis enkelt att byta bank och du kan tjäna en hel del på att vara en otrogen kund när det är dags att ta ett bolån.

Omförhandla bolån

Låt inte ditt existerande bolån bara ligga och ticka hos din bank och tro att de kommer göra allt i sin makt för att du ska ha så bra räntor som möjligt. Sätt upp en återkommande rutin varje år att gå genom dina bolån, kontrollera de räntor som är aktuella, hur din bostad har förändrats i värde osv, kontakta din bank och be dem komma med ett förslag givet din situation idag. Du kan bli glatt överraskad. Genom att vara på kan du få bättre villkor och det sista en bank vill är att du går till en annan bank.

Gröna bolån

Nåt man börjar se mer och mer av nu för tiden är så kallade "Gröna bolån". Vad är det? Jo, om du bor i en bostad som är miljövänlig med avseende på energiförbrukning kan du få en ränterabatt.

Bolån med räntetak

Bolån med räntetak är lite av en blandning mellan rörlig och fast ränta. Istället för att låsa din ränta och ditt bolån på en speciell tid så kan du förhandla med banken om en rörlig ränta och ett så kallat räntetak, en nivå du är garanterad att inte komma över under en överenskommen tid. Ett räntetak är således en försäkring mot oförutsedda höjda räntor i framtiden. Vad är då nackdelen? Det låter ju nästan för bra för att vara sant att ha en rörlig ränta och en garanti att räntan inte sticker iväg? Jo, för att kunna garantera dig detta vill bankerna ha en premie, så lån med räntetak ligger högre än den vanliga rörliga räntan. Så bolån med räntetak är en lösning mellan rörlig och fast ränta. Den stora skillnaden är att om den rörliga räntan går ned så går också räntan på ditt lån med räntetak ned, något du missar om du har fast ränta bunden på en speciell tid.

Bolån när man bygger hus (byggkreditiv)

När man bygger ett nytt hus och ska finansiera det färdiga huset med ett bolån så behövs något som kallas byggkreditiv under tiden huset byggs. Det är ett löpande låneutrymme som sträcker sig över husets byggtid. Det har ett tak och en satt ränta. Du betalar ränta på det du använt av kreditivet, oftast en betydligt högre ränta än vad det slutliga bolånet har. När huset är besiktigat och inflyttningsklart gör banken en värdering av bostaden och byggkreditivet (det du använt av det) omvandlas till ett bolån.

Punkskatter vid bolån

Pantbrev och lagfart är två punktskatter som läggs ovanpå bolånet. Pantbrev är en avgift baserad på det lånebelopp du behöver låna. Pantbrev på en fastighet kan överlåtas. Pantbrev kostar på 2% av beloppet du behöver låna. Lagfart är baserat på köpeskillingen och är 1,5% av köpeskillingen i skatt. Både lagfarts-avgift och pantbrev betalas till Lantmäteriet.

Vanliga frågor om bolån

• Hur mycket får jag låna?

  En vanlig fråga. Det beror på en hel rad faktorer. Din inkomst, andra lån, betalningsanmärkningar, trygghet i anställning, var du ska köpa en bostad. En riktlinje är att du oftast kan låna max 4,5 ggr vad du tjänar per år givet att allt annat är ok.

• Hur stor kontantinsats behövs?

  Idag ger väldigt få banker lån på mer än 85% av en bostads värde. Så ska du köpa en bostad för 1 000 000 kronor behöver du minst 150 000 kr i kontantinsats.

• Hur mycket ska man amortera?

  Bra fråga. Idag finns det regler som reglerar hur mycket du måste amortera på ditt bolån. Om du har lånat mindre än 4,5 ggr din inkomst behöver du amortera 2% av lånets värde per år ned till du har en belåningsgrad på 70% eller mindre. Från 70% till 50% belåningsgrad behöver du amortera 1% av lånet per år. Så först när lånet är hälften av bostadens värde kan du. om du önskar, ha ett amorteringsfritt bolån. Har du lånat mer än 4,5 ggr av din inkomst ökar andelen du måste amortera per år. Du kan läsa mer om detta på vår sida om amortering

• Hur länge löper ett bolån?

  Ett bolån löper från minst 30 år och upp till 50 år. När det löpt ut behövs ett nytt lån läggas upp. Är ekonomin då på obestånd kan det finnas ett problem, då den ursprungliga långivaren inte är skyldig att förlänga lånet. Vårt tips är att välja en så lång löptid som möjligt på bolån.

• Vad kostar ett bolån i månaden?

  Är du osäker på vad kostnaden för bolånet du ska ta blir per månad kan du använda vår bolånekalkylator. Där kan du se hur olika belopp, räntor och skatteeffekter påverkar din månadskostnad.

• Vad är ett bolån-hypotek?

  Hypotek är en form av pant. När du lånar pengar för en bostad är bostaden en pant. Varje del av pant som registreras i en fastighet behöver registreras.

• Undrar du något om bolån?

  Kommentera nedan med din fråga så svarar vi så fort vi kan!